Egy ingatlan megtekintése és az adásvételi szerződés aláírása között órák, napok vagy hetek is eltelhetnek. Ezalatt változhat a finanszírozás, az eladó költözési terve, vagy új érdeklődő jelenhet meg. Az írásos vételi ajánlat ezért mindkét fél számára fontos.
A dokumentumban a vételár mellett az ingatlan adatait, a finanszírozást, a határidőket, a birtokbaadást és a bent maradó ingóságokat is meg kell határozni.
Miért érdeke mindkét félnek az írásos vételi ajánlat?
A szóbeli megállapodás később könnyen vitatható. Az írásos ajánlat visszakereshetővé teszi a feltételeket. Vevőként kiszámíthatóbbá válik az eladó vállalása; eladóként pedig látható, hogy a vásárlási szándék konkrét.
Fontos azonban, hogy az ajánlat nem egyszerű érdeklődői nyilatkozat. Az ajánlattevőt a megjelölt időtartam alatt kötheti, az eladó írásos elfogadása pedig joghatást válthat ki. Ezért a dokumentum tartalmát aláírás előtt minden esetben pontosan meg kell érteni.
Mit érdemes rögzíteni a dokumentumban?
A vételi ajánlat funkciója, hogy az ügyvédi szerződéskötés előtt rendezett formában összefoglalja a megállapodás lényeges pontjait. A Focus Ingatlan gyakorlata szerint legalább az alábbi kérdéseket végig kell venni:
- az ingatlan pontos ingatlan-nyilvántartási adatai és a megajánlott vételár;
- a saját forrás, az esetleges hitel, valamint a fizetés tervezett ütemezése;
- a birtokbaadás időpontja, az ingatlan állapota és a bent maradó ingóságok;
- az ajánlati kötöttség időtartama és az ügyvédi szerződéskötés határideje.
Egy mosógép, beépített bútor vagy kiköltözési határidő is vitát okozhat, ha a felek eltérően emlékeznek rá. Az ingatlan adatait ezért előre célszerű ellenőrizni, az ügyvédi szerződést pedig mielőbb elő kell készíteni.
Mikor válhat a vételi ajánlatból szerződés?
Önmagában a „vételi ajánlat” elnevezés nem dönti el a dokumentum jogi minősítését. Ingatlan esetében az ajánlat és annak elfogadása csak írásban vezethet érvényes szerződéshez. Ha az írásos nyilatkozatokból egyértelmű a felek kölcsönös akarata, az ingatlan, a vételár és a lényeges feltételek, az elfogadott ajánlat pénz átadása nélkül is létrehozhat kötelező megállapodást.
Minden ügylet egyedi, a tulajdonjog bejegyzéséhez pedig ügyvéd által ellenjegyzett okirat szükséges. Ezért nem igaz, hogy minden aláírt vételi ajánlat automatikusan teljes adásvételi szerződés.
A dokumentumot mielőbb ügyvédi szerződésnek kell követnie.
Miért nem vesz át pénzt a Focus Ingatlan?
A Focus Ingatlannál a vételi ajánlat díjmentes, irodánk sem foglalót, sem más biztosítéki összeget nem vesz át. Így a megállapodás pénzmozgás nélkül születik meg.
- Nem merül fel vita arról, hogy az átadott összeget ki és milyen jogcímen kezeli.
- A vevő és az eladó előbb valamennyi lényeges feltételt tisztázhatja.
- A pénzügyi teljesítés a megfelelő jogi dokumentációhoz és ellenőrzéshez kapcsolódhat.
- A felek rövid időn belül ügyvédi adásvételi szerződéssel folytathatják a folyamatot.
Ha később mégis készpénz átadására kerül sor, annak jogcímét, összegét és átvételét írásban kell dokumentálni. A két tanúval ellátott okirat erősebb bizonyító erőt adhat, de nem helyettesíti az ügyvédi közreműködést és a pontos szerződéses szabályozást.
Foglaló, bánatpénz és kártérítés: nem azonos fogalmak
A foglaló csak akkor minősül foglalónak, ha a szerződésből egyértelműen kitűnik ez a rendeltetése. A bánatpénz ezzel szemben az elállási jog ellenértéke, amely kizárólag akkor alkalmazható, ha a felek erről megállapodtak.
Szerződésszegésnél a következményeket a dokumentum tartalma és a Polgári Törvénykönyv alapján kell megítélni. A Focus Ingatlan ezért pénz átvétele helyett inkább mindkét oldalra vonatkozó feltételeket rögzít.
A rendezett ajánlat gyorsítja az ügyvédi szerződéskötést
A jól előkészített vételi ajánlat nem helyettesíteni kívánja az ügyvédet, hanem összerendezi a szerződéshez szükséges üzleti feltételeket. A felek úgy távozhatnak az egyeztetésről, hogy a vételár, a finanszírozás, az ingóságok, a határidők és a birtokbaadás kérdésében is közös álláspontra jutottak.
Szakértői megjegyzés: Pénzmozgás nélkül is létrejöhet jogilag jelentős kötelezettség, ezért vételi ajánlatot csak átgondolt, pontos tartalommal szabad aláírni. A biztonságot nem egy közvetítőnek átadott összeg, hanem a tiszta feltételek és a mielőbbi ügyvédi szerződéskötés teremti meg.
Gyakran ismételt kérdések a vételi ajánlatról
A Focus Ingatlannál a vételi ajánlat díjmentes, és az iroda sem foglalót, sem más összeget nem vesz át.
Nem minden esetben érvényességi feltétel, de a két tanú teljes bizonyító erejű magánokirattá teheti a nem saját kézzel írt dokumentumot, ha a törvényi formai követelmények teljesülnek.
Nem. Bánatpénz csak megfelelő megállapodás alapján követelhető, mértéke pedig nem automatikusan 10%.
Már az ajánlat megtétele előtt is indokolt lehet jogi tanácsot kérni, az elfogadás után pedig célszerű haladéktalanul megkezdeni az adásvételi szerződés előkészítését.
A pontosan rögzített, mindkét félre kiterjedő feltételek, az ajánlati kötöttség és a mielőbbi ügyvédi közreműködés együtt teremtenek kiszámítható keretet.
Források
2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről
2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról
XXV. számú Polgári Elvi Döntés az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről
