Foglaló vagy előleg? – mi a különbség?
Az előleg és a foglaló közötti különbség akkor válik igazán fontossá, ha az adásvételi szerződés meghiúsul. Az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, függetlenül attól, miért vagy kinek a hibájából nem valósul meg az adásvétel. A foglaló viszont szankciós funkciót tölt be: ha az eladónak köszönhetően hiúsul meg a szerződés, a vevő kétszeresen kapja vissza a foglalót, de ha a vevő mulasztása miatt, akkor elveszíti azt.
Az előleg lényegében részletfizetés a vételárból, és mindig fizetendő az adásvételi szerződésnél. Ha az adásvétel meghiúsul, az előleg teljes összege visszajár a vevőnek. Ezzel szemben a foglaló funkciója a vásárlási szándék biztosítása és a szerződés meghiúsulásának szankcionálása. Ha foglalót fizetünk, akkor a szerződés meghiúsulása esetén az eladó felelősségétől függően változhat a visszajáró összeg: ha az eladó a hibás fél, akkor kétszeresen vissza kell fizetnie a foglalót, de ha a vevő a hibás, akkor elveszíti azt.
Fontos megérteni, hogy az előleg és a foglaló nem ugyanaz, és a foglaló inkább szankciós jellegű, míg az előleg visszajár a vevőnek bármilyen okból is hiúsul meg az adásvétel. Ezért, ha ingatlant vásárolunk, érdemes tisztában lenni a két fogalom közötti különbségekkel és következményekkel.
Mi kerüljön a szerződésbe? Foglaló vagy előleg?
Az elméleti síkon a foglaló kikötése és az előleg egy részének foglalóként átadása mindkét fél számára előnyös lehet. Ha a szerződés meghiúsul, a foglaló összegére a pórul járt fél kártérítést kaphat anélkül, hogy bizonyítania kellene a tényleges kárt. Ez ösztönzi mindkét felet a szerződés komolyságának felismerésére.
Azonban a gyakorlatban a vevő helyzete az eladóéhoz képest kedvezőtlenebb. Még akkor is, ha jogilag járna neki kártérítés, ha a szerződés meghiúsul, gyakran még a foglaló összegét sem kaphatja vissza, és az is az eladónál marad. Az igazi döntő tényező a valós életben nem a jogszabályok, hanem az alkupozíció. A vevő gyakran rosszabb alkupozícióban van, ami megnehezíti számára a foglaló visszajárását.
A piaci gyakorlatok gyakran korlátozzák a vevő lehetőségeit, és általában elfogadott, hogy a foglaló összege legyen körülbelül 10-20 % az ingatlan vételárának. Ha ennél többet fizet be a vevő, azt általában előlegként kell kezelni.
Nézzünk egy konkrét példát:
Fiktív példánkban vegyünk egy átlagos, 40 millió forint értékű társasházi lakást. A vevő szerződéskötéskor 6 millió forintot ad át az eladónak, ebből 4 milliót foglalóként, 2 milliót pedig előlegként tekintenek. De mi történik az átadott összeggel, ha a szerződés meghiúsul?
- Ha a vevő hibájából meghiúsul a szerződés (pl. nem fizeti meg az esedékes vételárrészletet), akkor az eladó megtartja a 4 millió forintot, míg 2 millió forint visszajár a vevőnek.
- Ha az eladó hibájából fut zátonyra a szerződés (pl. nem törli a terheket a tulajdoni lapról), az eladó köteles visszafizetni a teljes 6 millió forintot, és további 4 millió forintot is megfizetni a vevőnek.
- Ritka esetben előfordulhat, hogy egyik fél sem felelős a szerződés meghiúsulásáért (pl. földrengés miatt). Ebben az esetben a vevőnek visszajár a teljes 6 millió forint, és egyik félnek sem keletkezik egyéb fizetési kötelezettsége.
Előleg és foglaló hitel felvétele esetén:
Hitelfelvételkor a vevő kiszolgáltatottabb helyzetbe kerül, mert attól függ, hogy a bank engedélyezi-e a vételárat. Sokan nem tudják, hogy ha a vevő nem kap hitelt időben, ez jogilag csak az ő hibájának számít, és a foglaló elveszik. Ezért érdemes lehet a banki hitel esetén kezdeményezni az eladónál, hogy a foglalót előlegnek tekintsék, és visszajárjon a vevőnek, ha nem kap hitelt.
Jó megoldás lehet, ha az eladót rá lehet venni, hogy legalább egy része visszajárjon, ha a vevő nem kap hitelt. Így legalább részben visszakapja a foglalót, ami akkor viselkedik, mint egy átlagos előleg.
Gyakran ismételt kérdések a foglalóról és az előlegről
Melyik a jobb választás: foglaló vagy előleg?
Ez a helyzettől függ. Eladóként a foglaló a kedvezőbb, mert biztosítékot ad a vevő komoly szándékára, és ha a vevő visszalép, megtarthatod az összeget. Vevőként viszont az előleg a biztonságosabb, mert ha valamiért meghiúsul az adásvétel (akár a te hibádból is), visszakapod a befizetett pénzt.
A foglaló és az előleg is beleszámít a vételárba?
Igen, mindkét összeg részét képezi a vételárnak. Az előleg és a foglaló kifizetésekor a teljes vételár csökken a befizetett összeggel. A szerződés teljesülése esetén a vevőnek csak a fennmaradó vételár részt kell kifizetnie.
Mi a helyzet, ha a szerződés meghiúsul, és senki sem hibás?
Ha a szerződés meghiúsulása vis maior (elháríthatatlan külső ok) miatt következik be, mint például természeti katasztrófa, akkor a foglaló és az előleg is teljes egészében visszajár a vevőnek. Ebben az esetben a foglaló nem tölt be szankciós funkciót.
Mi történik, ha a vevő nem kap hitelt?
Sok esetben a banki hitel hiánya a vevő hibájának minősül, ami azt jelenti, hogy a foglaló elveszik. Ezért hitelfelvétel esetén a vevőnek érdemes a szerződésben kikötni, hogy a foglaló előlegként funkcionáljon, ha a hitel nem jön meg időben.
Mekkora összeg a szokásos foglaló vagy előleg?
A piaci gyakorlat szerint a foglaló összege általában az ingatlan vételárának 1-10%-a. Az előleg mértéke rugalmasabb, de ha a befizetett összeg a vételár 20%-át meghaladja, a bíróságok azt általában előlegnek tekintik, még akkor is, ha a szerződésben foglalóként szerepel.
Kérdése van?
Szívesen segítünk!
