Az Otthon Start FIX 3%-os lakáshitel 2025 őszén indult és sok első lakásvásárlónak vagy építkezőnek jelent elérhető megoldást a saját otthon megteremtésére.
A program akár 50 millió forint összegig vehető igénybe, fix kamattal, 25 éves futamidővel, már 10% önerőtől.
Ez a konstrukció nemcsak lakásvásárlásra, hanem új ház építésére is felhasználható, de az építkezés bonyolultabb, több ellenőrzéssel és hosszabb átfutással jár.
Az Otthon Start feltételei új építésű ingatlanra
Az Otthon Start kizárólag belterületi, Magyarországon épülő lakóingatlanokra vehető igénybe.
A fő korlátok:
- Lakásnál legfeljebb 100 millió Ft,
- Családi háznál maximum 150 millió Ft összérték,
- Négyzetméterár: legfeljebb 1,5 millió Ft.
Az ingatlannak lakható állapotúnak kell lennie, de nincs beköltözési kötelezettség, ugyanakkor haszonélvezeti jog nem alapítható rá a futamidő alatt.
(Az általános jogosultsági feltételeket, TB-jogviszonyra és hitelképességre vonatkozó szabályokat szintén korábban részletesen bemutattuk.)
Építkezésnél eltérő szabályok – mire figyelj már a tervezéskor?
Az Otthon Start program nemcsak lakásvásárlásra, hanem saját ház építésére is felhasználható. Ez azonban jóval bonyolultabb folyamat, mint amikor valaki egy kulcsrakész, új lakást vásárol. A bank számára az építkezés mindig magasabb kockázatot jelent, ezért több ellenőrzési ponttal és szigorúbb dokumentációval jár.
Nem minden bank kínálja építkezésre
Míg a legtöbb pénzintézetnél elérhető az Otthon Start hitel új vagy használt ingatlan vásárlására, az építkezési cél nem mindenhol szerepel a termékpalettán. Érdemes ezért már a tervezési fázisban egyeztetni egy hitelszakértővel, aki pontosan meg tudja mondani, melyik banknál indulhatsz el ezzel a céllal.
A hitel folyósítása szakaszosan történik
Építkezés esetén a hitelösszeget nem egyben utalja a bank, hanem részletekben, az elkészült munkafázisok után.
A leggyakoribb szakaszok például:
- alapozás és szerkezetkész állapot,
- tetőszerkezet elkészülte,
- nyílászárók beépítése,
- belső munkák és kulcsrakész befejezés.
A kormányrendelet szerint az „Otthon építése esetén a kölcsön folyósítása a készültségi fokkal arányosan, utólagosan történik”, vagyis minden újabb részletet csak akkor fizet ki a bank, ha az előző szakasz valóban elkészült.
A 70%-os számlaszabály
A bank a folyósítás előtt minden szakaszban számlákat kér a költségek legalább 70%-áról. Ez azt jelenti, hogy ha például 3 millió forintos munkaszakaszról van szó, akkor legalább 2,1 millió forint értékű, NAV által elfogadott számlát kell bemutatni.
Ezeket a számlákat az építkezés lezárását követően még öt évig meg kell őrizni, így a dokumentálásra és rendszerezésre érdemes külön figyelmet fordítani.
Műszaki ellenőrzések és helyszíni szemlék
A bank minden folyósítás előtt helyszíni szemlét tart. A szakértő megnézi, hogy valóban elkészült-e az adott építési szakasz, és ezt jegyzőkönyvben rögzíti.
Szükség esetén a pénzintézet független műszaki szakértőt is bevonhat, aki ellenőrzi a költségvetés és a kivitelezés összhangját. A folyamat célja, hogy a támogatott hitel valóban reális, értékálló ingatlanra kerüljön felhasználásra.
Miért fontos a pontos tervezés?
Az Otthon Start hitel egyik leggyakoribb hibaforrása, ha a beruházó vagy az építtető nem megfelelően ütemezi a készültségi fokokat. A bank csak akkor folyósítja a következő összeget, ha a szükséges dokumentumok és számlák rendben vannak, ezért bármilyen hiányosság hetekkel, akár hónapokkal is eltolhatja a projektet.
Éppen ezért érdemes már a kezdetektől rögzíteni a készültségi igazolások ütemét, és ezt a bankkal, valamint a kivitelezővel is egyeztetni.
Időkeretek: meddig kell elindulni és befejezni az építkezést?
Az építkezésre felvett Otthon Start hitelnél a siker egyik kulcsa a precíz időzítés. Mivel az építkezés hosszabb folyamat, mint egy kész lakás megvásárlása, a bank és a jogszabály is több határidőt határoz meg, amelyeket érdemes már az elejétől észben tartani.
1. A hiteligénylés benyújtásának határideje
Ha az Otthon Start hitelt új építésű ház vásárlásához szeretnéd felhasználni, akkor a végleges adásvételi szerződés megkötésétől számított 180 napon belül kell beadnod a hitelkérelmet.
Építkezés esetén – tehát ha saját kivitelezésről van szó – a folyamat kicsit más, hiszen nincs adásvételi szerződés. Ilyenkor a jogerős építési engedély és a részletes költségvetés birtokában lehet elindítani az igénylést.
2. Az építkezés megkezdésének és befejezésének határideje
A jogszabály szerint az építkezést a hitel- vagy kölcsönszerződés aláírását követő egy éven belül meg kell kezdeni.
A munkálatokat a kezdéstől számítva legfeljebb hat éven belül be kell fejezni. Ez viszonylag tág időkeret, de érdemes tartalékidővel számolni az esetleges csúszásokra, például anyagár-emelkedés, munkaerőhiány vagy engedélyezési késedelem miatt.
3. Elbírálási idő: miért hosszabb az építkezési hitelnél?
Az Otthon Start hitel elbírálása lakásvásárlás esetén általában 30 nap, építkezésnél viszont akár 60 napig is eltarthat.
Ennek oka, hogy a banknak nemcsak a jövedelmi és fedezeti feltételeket kell ellenőriznie, hanem az építési engedélyt, a költségvetést, a kivitelező adatait és a műszaki dokumentációt is.
A bírálatot az is lassíthatja, ha hiányos a dokumentáció, vagy az értékbecslőnek pótlólagos adatokat kell kérnie.
4. A végső folyósítás feltétele – használatbavételi engedély
A bank csak akkor folyósítja az utolsó hitelrészletet, ha az ingatlan kulcsrakész állapotban van, és rendelkezik jogerős használatbavételi engedéllyel (vagy azzal egyenértékű hatósági igazolással).
Ez a folyamat végét jelenti, és ezzel zárul le hivatalosan az építkezés finanszírozása is.
Fontos, hogy a banki műszaki szakértő ilyenkor is ellenőrzi a ház készültségi fokát, így célszerű a végső átadást is alaposan dokumentálni.
Önerő, költségek és finanszírozás
Az Otthon Start program egyik legnagyobb előnye, hogy már 10% önerővel is elérhető, de ez az alacsony belépési küszöb csak lakásvásárlásra vonatkozik. Ha építkezésbe kezdesz, a szabályok és az elvárások ennél szigorúbbak.
Magasabb önerő építkezésnél
Mivel az építkezés hosszabb és kockázatosabb folyamat, a bankok jellemzően 20-25% önerőt kérnek.
Ennek oka egyszerű: ha valamilyen okból megakad a projekt (például kifogysz a keretből, vagy leáll a kivitelező), a félkész ingatlan nehezen értékesíthető, így a bank számára is nagyobb a kockázat.
Példa:
Ha egy 100 millió forintos családi házat szeretnél építeni, legalább 20-25 millió forint saját forrásra lesz szükséged ahhoz, hogy elindulhass a hitelkérelemmel.
A telek ára önerőnek számít
Az Otthon Start hitel nem finanszírozza a telekárat, tehát a telket saját forrásból kell megvásárolnod. A jó hír az, hogy a telek értéke beszámítható az önerőbe, ha a tulajdonodban van, és a hitel fedezetéül szolgál.
Ez sok esetben elegendő lehet ahhoz, hogy elérd a bank által elvárt minimális önerőt.
Reális költségvetés = gyorsabb hitelbírálat
A hitel elbírálásához a bank részletes építési költségvetést kér, amelyben tételesen fel kell tüntetni az anyag- és munkadíjakat.
A túl alacsonyra tervezett költségvetés gyanút kelthet, a túl magas pedig a projekt túlárazottságát jelezheti, ami akár a hitel elutasításához is vezethet.
Érdemes ezért valós piaci árakkal számolni, és a költségeket a kivitelezővel vagy műszaki szakértővel közösen véglegesíteni.
Tartalék nélkül ne kezdj bele
Még a legprecízebb tervek mellett is előfordulhat, hogy az anyagárak vagy a munkadíjak emelkednek a kivitelezés során. Ha nincs pénzügyi tartalék, az építkezés könnyen leállhat, és a bank sem folyósítja tovább a hitelt, amíg a hiányzó összeget nem pótolod.
Érdemes legalább 5-10% biztonsági tartalékkal kalkulálni, amit nem tervezel elkölteni, de szükség esetén rendelkezésedre áll.
Az értékbecslés szerepe
A hitelkérelem egyik kulcseleme az értékbecslés, amit a bank által megbízott független szakértő végez el.
Ő határozza meg az építkezés várható piaci értékét és azt is, hogy a tervezett bekerülési költség reális-e.
Ha a becslés szerint a projekt túlértékelt, a bank csökkentheti a finanszírozható összeget, vagy akár el is utasíthatja a kérelmet.
Ezért fontos, hogy a dokumentáció (tervek, költségvetés, engedélyek) összhangban legyen, és pontosan tükrözze a megvalósítani kívánt házat.
Az Otthon Start hitel valódi lehetőséget kínál azoknak, akik saját házat szeretnének építeni, de csak akkor, ha előre megtervezik a folyamat minden részletét. A fix 3%-os kamat hosszú távon hatalmas megtakarítást jelenthet, ugyanakkor az építkezéshez fegyelemre, pontos dokumentációra és tudatos pénzügyi tervezésre van szükség.
Ha szeretnéd elkerülni a buktatókat, érdemes már a kezdetektől szakértő segítségét kérni, aki végigkísér a teljes igénylési folyamaton, a bankválasztástól a végső folyósításig. Így az álomház nemcsak terv marad, hanem valóban fel is épülhet biztonságosan és kiszámíthatóan.
Gyakran ismételt kérdések az Otthon Start hitelről új építésű háznál
Igen, de csak akkor, ha az építkezés Magyarországon, belterületen történik, és a ház lakóingatlannak minősül. A bank a hitelt szakaszosan, az építkezés üteme szerint folyósítja.
Lakásvásárlásnál akár 10% önerő is elegendő, építkezésnél viszont általában 20-25% önerőre van szükség, mivel a kockázat nagyobb.
Nem. A telek ára nem része a hitelnek, de ha a telek a neveden van, az beszámítható az önerőbe.
Az elbírálás akár 60 napot is igénybe vehet, mert a banknak a műszaki és pénzügyi dokumentációt is ellenőriznie kell.
A hitelszerződés után egy éven belül meg kell kezdeni az építkezést, és hat éven belül be kell fejezni. Ha ez nem teljesül, a támogatás elveszhet, és a bank a hitelt piaci kamatozásúvá alakíthatja.
