A kaució az albérletpiac egyik legfontosabb sarokköve, amely mind a bérlő, mind a bérbeadó számára egyfajta biztosítékot jelent. Bérbeadóként ez az összeg védelmet nyújt számodra az esetleges anyagi veszteségekkel szemben, legyen szó elmaradt bérleti díjról, közüzemi számlákról, vagy a lakásban okozott károkról. Sokan azonban nincsenek tisztában a kaució jogi hátterével és a helyes kezelésének módjával, ami később komoly problémákhoz vezethet.
Miért alapvető a kaució?
A kaució a Ptk. (Polgári Törvénykönyv) szerint egyfajta óvadék, amely a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítésének biztosítékaként szolgál. Egyszerűbben megfogalmazva: a bérlő előre letétbe helyez egy összeget, amelyet a szerződéses kötelezettségeinek megszegése esetén a bérbeadó felhasználhat. Ez az összeg garantálja, hogy ha a bérlő például megrongálja a lakást, vagy fizetési hátralékot halmoz fel, a bérbeadó nem marad fedezet nélkül.
A bérbeadók számára a kaució az alábbi esetekben nyújthat védelmet:
- Elmaradt bérleti díj vagy rezsiköltségek: Ha a bérlő a szerződés lejárta előtt elköltözik, és nem fizeti ki az utolsó havi bérleti díjat vagy a közüzemi számlákat, ezeket az összegeket a kaucióból vonhatod le.
- A lakásban okozott károk: Bérlői felelősségre visszavezethető, a rendeltetésszerű használatot meghaladó károk esetén a javítási vagy pótlási költségeket a kaucióból rendezheted. Ide tartozik például a festés, ha a falak állapota nagymértékben romlott, vagy a megrongált bútorok, elektronikai eszközök javítása, cseréje. Fontos hangsúlyozni, hogy a rendeltetésszerű használatból eredő, természetes elhasználódás – mint például a padló enyhe karcolódása vagy a falak enyhe elszíneződése – nem számít kárnak.
- Takarítási költségek: A szerződésben érdemes rögzíteni, hogy a bérlőnek milyen állapotban kell visszaadnia a lakást. Ha a lakás végtakarítása elmarad, és te kénytelen vagy takarító céget hívni, ennek költségét is levonhatod a kaucióból.
A kaució helyes kezelése: mennyi és hogyan?
A kaució mértékét általában a bérleti szerződésben rögzítik. A bevett gyakorlat szerint ez 1-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg. A magasabb kaució egyrészt jobb biztonsági szűrő, hiszen a bérlőnek stabilabb anyagi háttérrel kell rendelkeznie, de hátránya is van: szűkíti a potenciális bérlők körét. Ha egyedi, magas értékű berendezési tárgyak vannak a lakásban, érdemes megfontolni a magasabb kauciót.
Fontos, hogy a bérleti szerződésben részletesen rögzítsétek a kaució összegét, a befizetés módját és a visszatérítés feltételeit! A kaució összegét a bérleti szerződés aláírásával egyidejűleg, vagy az első havi bérleti díjjal együtt kell átadnia a bérlőnek. A legegyszerűbb és legbiztonságosabb megoldás a banki átutalás, amivel elkerülhetők a későbbi viták. A készpénzes fizetés esetén mindig adj ki írásbeli elismervényt!
Bár a bérlők gyakran felvetik, hogy az utolsó hónapban ne fizessenek bérleti díjat, és “lelakják” a kauciót, ezt semmiképp ne engedd meg! Az ingatlanban okozott károk sokszor csak a bérlés végén, a kiköltözés után derülnek ki, és ha a kauciót már felélték, a veszteségedet nem tudod majd megtéríteni. Ehelyett ragaszkodj a szerződésben foglaltakhoz, és a bérleti díjat fizesse a bérlő, a kauciót pedig rendeltetése szerint kezeld.
Kaució visszatérítése és elszámolás
A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlőnek és a bérbeadónak együtt kell eljárniuk az elszámolásban.
Az elszámolás menete a következő:
- Átadás-átvételi jegyzőkönyv felvétele: A bérleti jogviszony kezdetén és végén is érdemes részletes jegyzőkönyvet készíteni a lakás állapotáról, a berendezési tárgyakról, a mérőórák állásáról, és a kulcsok számáról. A végső jegyzőkönyv felvételekor a bérbeadó és a bérlő közösen ellenőrzik, hogy a lakás állapota megfelel-e a kezdeti állapotnak, a rendeltetésszerű használatból eredő kopást leszámítva. Érdemes fényképeket és videókat is készíteni a dokumentáció kiegészítésére.
- Károk és elmaradt díjak felmérése: A jegyzőkönyv és a közüzemi számlák alapján felmérik az esetleges károkat és a bérlő által meg nem fizetett költségeket.
- A kaucióból történő levonás: Ha kár keletkezett, vagy fizetési hátralék van, a bérbeadó a költségeket levonhatja a kaucióból.
- Kaució visszatérítése: A fennmaradó összeget a bérbeadónak vissza kell fizetnie a bérlő részére. A Ptk. nem határozza meg a visszatérítés pontos határidejét, de a bírói gyakorlat szerint ez ésszerű időn belül, általában 8-15 munkanapon belül megtörténik. A szerződésben érdemes ezt a határidőt pontosan rögzíteni, például a kiköltözés utáni 8 munkanapban.
Gyakran ismételt kérdések a kaucióról
A kauciót bérlőként is „lelakhatom”?
Nem, a kaució nem az utolsó havi bérleti díj! Bérbeadóként fontos, hogy ezt a bérlővel is tisztázd a szerződéskötéskor. A kaució célja a későbbi károk fedezése, amelyek sokszor csak a lakás elhagyása után derülnek ki. Ha a bérlő lelakja, a bérbeadó fedezet nélkül marad a kárigényekre.
A bérbeadó meddig tarthatja magánál a kauciót?
A törvény nem ad pontos határidőt, de az elszámolásnak ésszerű időn belül, a bírói gyakorlat szerint 8-15 munkanapon belül meg kell történnie. Ezt a határidőt érdemes a bérleti szerződésbe is belefoglalni.
Milyen károkra használható fel a kaució?
A kaució a bérlői felelősségből eredő károk fedezésére használható fel, amelyek meghaladják a rendeltetésszerű használatból eredő természetes elhasználódást. Ide tartozik a szándékos rongálás, a falak átfestése az eredeti állapot visszaállítása nélkül, a berendezési tárgyak meghibásodása, vagy a nagymértékű szennyeződés.
Kell-e adózni a kaució után?
Nem, a kaució nem számít jövedelemnek, ezért a befizetés pillanatában nem kell utána adózni. Csak akkor válik adóköteles jövedelemmé, ha a bérbeadó végül felhasználja a kártérítésre, és a bérleti díjból származó jövedelemhez hasonlóan adóznia kell utána. A visszatérített rész természetesen adómentes.
Mi a teendő, ha a bérlő nem fizeti be a kauciót?
Ha a bérlő a szerződésben foglalt határidőre nem fizeti be a kauciót, a bérbeadó jogosult felmondani a szerződést. Ez a bérlő szerződésszegésének minősül. Fontos, hogy a szerződésben rögzítsétek a fizetési határidőt és a következményeket.
