A lakás bérbeadása sok esetben kiváló befektetés, ugyanakkor komoly kockázatokat is rejt magában. A legnagyobb félelem a tulajdonosok részéről általában nem az, hogy nem találnak bérlőt, hanem az, hogy egy problémás jogviszony esetén mennyire nehéz és időigényes érvényesíteni a jogaikat. Ebben nyújt hatékony és jogilag erős megoldást a közjegyzői okirat.
A közjegyzői okirat célja, hogy a bérbeadó előre bebiztosítsa magát azokra az eshetőségekre, amikor a bérlő nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit. Egy ilyen dokumentum jelentősen csökkenti a jogi bizonytalanságot, és kiszámíthatóbbá teszi a bérbeadást.
Mit jelent a közjegyzői okirat a gyakorlatban?
A közjegyzői okirat egy olyan hiteles jogi dokumentum, amelyben a bérlő egyértelműen és végrehajtható módon kötelezettséget vállal bizonyos magatartásokra. Ezek a kötelezettségek nem csupán „le vannak írva”, hanem jogilag közvetlenül kikényszeríthetők, amennyiben a bérlő nem teljesíti őket.
Ez óriási különbség egy egyszerű, ügyvéd vagy magánszemély által készített bérleti szerződéshez képest. Utóbbi esetben vitás helyzetben általában hosszadalmas peres eljárásra van szükség, míg közjegyzői okiratnál a végrehajtás akár közvetlenül elindítható.
Milyen kötelezettségek rögzíthetők közjegyzői okiratban?
A közjegyzői okirat tartalma rugalmasan alakítható, attól függően, hogy a bérbeadó milyen biztosítékokat szeretne. A leggyakrabban rögzített vállalás a bérlő kiköltözési kötelezettsége. Ez azt jelenti, hogy a bérlő előre elfogadja: a bérleti jogviszony megszűnésekor, például felmondás vagy határozott idő lejárta után köteles az ingatlant elhagyni.
Ugyancsak gyakori elem a bérleti díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségvállalás. Ha a bérlő elmarad a fizetéssel, a közjegyzői okirat lehetővé teszi, hogy a bérbeadó gyorsabban és hatékonyabban érvényesítse pénzkövetelését. Ugyanez vonatkozik a közüzemi számlákra és rezsiköltségekre is, amelyek gyakran jelentenek konfliktusforrást a bérleti jogviszony végén.
Miért jelent ez valódi előnyt a bérbeadónak?
A közjegyzői okirat legnagyobb előnye, hogy elkerülhetővé teszi a hosszadalmas és költséges peres eljárásokat. Amennyiben a bérlő nem fizet, vagy nem hajlandó kiköltözni, a bérbeadónak nem kell éveken át bíróságra járnia ahhoz, hogy érvényt szerezzen a jogainak.
A dokumentum végrehajthatósága miatt a bérlő is sokkal komolyabban veszi a vállalt kötelezettségeit. Tapasztalatok szerint már önmagában a közjegyzői okirat megléte is fegyelmező hatású, hiszen a bérlő pontosan tisztában van azzal, hogy a nemfizetésnek vagy a szerződésszegésnek gyors jogi következményei lehetnek.
Fontos korlátok, amit a közjegyzői okirat sem ír felül
Lényeges hangsúlyozni, hogy a közjegyzői okirat sem mindenható. Magyarországon kilakoltatási moratórium idején, jellemzően a téli hónapokban – akkor sem lehet végrehajtani a kiköltöztetést, ha a bérlő közjegyzői okiratban vállalta azt. Ez jogszabályi korlát, amelyet a dokumentum nem tud felülírni.
Ugyanakkor a pénzbeli követelések, például elmaradt bérleti díj vagy közüzemi tartozás behajtása a moratórium idején is lehetséges, feltéve, hogy a bérlő rendelkezik olyan jövedelemmel vagy vagyonnal, amelyből a tartozás érvényesíthető.
Milyen formában készülhet közjegyzői okirat?
A közjegyzői okirat többféle formában is elkészíthető. Lehet maga a teljes bérleti szerződés közjegyző által készített és hitelesített okirat, de gyakori megoldás az is, hogy a felek egy külön, egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot készíttetnek a bérlő részéről.
Mindkét megoldás alkalmas arra, hogy végrehajtható kötelezettségeket hozzon létre. A választás általában attól függ, mennyire részletes jogi védelmet szeretne a bérbeadó, illetve milyen költségkerettel számol.
A közjegyzői okirat különösen ajánlott hosszabb távú bérbeadásnál, magasabb bérleti díj esetén, illetve akkor, ha a tulajdonos minimalizálni szeretné a kockázatokat. Bár elkészítése plusz költséggel jár, ez az összeg jellemzően eltörpül amellett a biztonság mellett, amit egy problémás bérleti helyzetben nyújtani tud.
Egy jól előkészített bérbeadásnál a közjegyzői okirat nem a bizalmatlanság jele, hanem tudatos, előrelátó döntés, amely mindkét fél számára egyértelmű és kiszámítható kereteket teremt.
Gyakran ismételt kérdések a közjegyzői okiratról bérbeadásnál
Nem kötelező, jogszabály nem írja elő. Ugyanakkor erősen ajánlott, különösen hosszabb távú bérbeadásnál vagy nagyobb értékű ingatlan esetén, mert jelentősen megkönnyíti a jogérvényesítést problémás helyzetekben.
Egy hagyományos bérleti szerződés esetén vita vagy nemfizetés esetén a bérbeadónak általában peres eljárást kell indítania. A közjegyzői okirat ezzel szemben közvetlenül végrehajtható, vagyis bizonyos kötelezettségek – például fizetés vagy kiköltözés – bírósági per nélkül is érvényesíthetők.
Jogilag jelentős biztonságot ad, de nem ír felül minden szabályt. Kilakoltatási moratórium idején a kiköltöztetés akkor sem hajtható végre, ha a bérlő közjegyzői okiratban vállalta azt. A dokumentum azonban a moratórium lejárta után azonnal végrehajtható.
A költség a rögzített kötelezettségek számától és a bérleti díj összegétől is függ, de jellemzően néhány tízezer forintos tételről van szó. Ez az összeg általában eltörpül egy elhúzódó jogvita vagy hónapokig tartó nemfizetés költségei mellett.
Nem kötelező, de a bérbeadó feltételként szabhatja a bérleti jogviszony létrejöttéhez. Sok bérlő számára ez elfogadható, különösen akkor, ha korrekt feltételekkel és átlátható szerződéssel párosul.
Leggyakrabban a bérleti díj elmaradása, a közüzemi számlák és egyéb rezsiköltségek szerepelnek benne. Ezek pénzbeli követelések, amelyek a kilakoltatási moratórium idején is végrehajthatók, ha a bérlő rendelkezik végrehajtható jövedelemmel vagy vagyonnal.
