Amikor egy telek (vagy épület) több tulajdonos nevére van bejegyezve, de nincs jogilag külön helyrajzi számos megosztás, akkor sok későbbi probléma áll fenn „osztatlan közös tulajdon” címen.
Ilyen esetekben segít a használati megállapodás: olyan írásos dokumentum, amely szabályozza, hogy ki melyik részt használja, hogyan alakul a közös területek (például udvar, bejárat, közművek) használata.
Egy ilyen megállapodás nemcsak a tulajdonosok közötti konfliktusok megelőzésében játszhat kulcsszerepet, hanem a banki finanszírozás szempontjából is fontos.
Ha építkezést tervezel vagy hitelből vásárolnál ilyen ingatlant, akkor érdemes már a legelején tisztázni, hogy használati megállapodáson keresztül rendezitek-e a viszonyokat, mert a bankok sokszor csak ennek megléte esetén fogadnak el osztatlan közös tulajdont fedezetként.
Hogyan működik a használati megállapodás?
A használati megállapodás (vagy használati megosztási szerződés) olyan szerződés, amelyben a tulajdonostársak rögzítik, hogy az ingatlan mely részét ki használhatja, milyen jogok- és kötelezettségek mellett. Például: „Az ingatlan hrsz. 12345 az XY utca 10. alatti telek és annak udvarrészét A tulajdonos kizárólagosan használja, B tulajdonos a házrész másik felét használhatja, a bejáró közös.”
Egy jó megállapodás tartalmazza a tulajdonosok nevét, tulajdoni hányadát, az ingatlan azonosítását (település, hrsz.), valamint a használati arányokat és a közös használatú területekre vonatkozó szabályokat.
A bankok bizonyos esetekben elvárják, hogy a hiteligénylő a használati szerződéshez csatoljon vázrajzot, külön közműnyilatkozatot, valamint azt, hogy az ingatlan mérőórái elkülönüljenek, ha az igénylő a saját részét használja.
Továbbá: 2025 január 15-től már lehetőség van arra is, hogy a használati megállapodás „közös tulajdon használatára vonatkozó joga” ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethető legyen – ami jogilag erősebb alapot ad a dokumentumnak.
Mikor van szükség használati megállapodásra?
Használati megállapodásra minden olyan esetben szükség lehet, amikor osztatlan közös tulajdonú telken szeretnének a tulajdonosok külön épületeket, lakrészeket vagy önállóan használható területeket kialakítani. Ilyen helyzet például, ha:
- két család egymás mellett építkezik,
- egy nagy telekre két családi házat szeretnének építeni,
- egy meglévő épületet két külön lakássá alakítanak,
- a tulajdonostársak külön szeretnének hitelt felvenni.
Mivel telekmegosztás nélkül az egész ingatlan egyetlen helyrajzi számon szerepel, jogilag minden tulajdonos a teljes területet birtokolja. A használati megállapodás rendezi ezt a helyzetet: pontosan rögzíti, ki melyik részt használja, hol közlekedik, mi számít közös területnek, és mely részek kizárólagosak.
A banki gyakorlat is ezt támogatja: hitelezés csak akkor működik osztatlan közös tulajdonon, ha a használat egyértelműen lehatárolt és a megállapodás ügyvéd által ellenjegyezve, térképi melléklettel rendelkezik. Ez a dokumentum biztosítja, hogy a bank pontosan lássa, a hiteligénylő melyik részt használja, és milyen ingatlan kerül fedezetként bevonásra.
Használati megállapodás vagy telekmegosztás – mi a különbség?
Sok tulajdonosnál felmerül a kérdés: érdemes a telket jogilag is megosztani, vagy elég a használati megállapodás? A két megoldás célja hasonló, de a folyamatuk és jogi következményeik teljesen eltérnek.
Telekmegosztás (hivatalos megosztás):
- két külön helyrajzi szám jön létre,
- külön tulajdoni lap készül,
- önálló, teljesen független ingatlanok alakulnak ki,
- hosszabb, engedélyköteles és költséges folyamat,
- geodéziai munkát és hatósági jóváhagyást igényel.
Használati megállapodás:
- a telek továbbra is egy helyrajzi számon marad,
- a tulajdonosok használati rendben osztják fel egymás között a területet,
- gyorsabb és olcsóbb megoldás,
- ügyvéd készíti, térképvázlattal együtt,
- megfelelő dokumentáció esetén a bankok is elfogadják.
A legfontosabb különbség:
A telekmegosztás teljes jogi leválást hoz létre, míg a használati megállapodás csak a gyakorlati működést rendezi. Ennek ellenére a mindennapi életben a használati megállapodás szinte ugyanolyan biztonságosan működik, ha megfelelően készül el, és nagy előnye, hogy sokkal gyorsabb és rugalmasabb.
A használati megállapodás előnyei – mikor jó választás?
A használati megállapodás gyors, költséghatékony és rugalmas megoldás akkor, ha a felek egy közös telken szeretnének külön részt használni. Nem szükséges hozzá hatósági telekmegosztási eljárás, így elkerülhetők a hosszadalmas, engedélyköteles folyamatok. Mégis pontosan rögzíthető, ki melyik területet birtokolja, milyen építési vagy használati jogok illetik meg, és mely részek számítanak közösnek. A felek a mindennapokban úgy élhetik meg a helyzetet, mintha két külön ingatlannal rendelkeznének, miközben adminisztratív oldalról jóval kevesebb teherrel kell számolniuk.
Különösen előnyös, ha:
• két külön családi ház épül egy helyrajzi számon,
• családon belül több generáció lakik egy telken,
• banki finanszírozás szükséges, és gyorsan rendezni kell a használati viszonyokat,
• fontos megelőzni a későbbi vitákat vagy félreértéseket,
• a felek már előre szeretnék tisztázni a közművek, bejárók, kerítésvonalak vagy parkolóhelyek használatát.
Jól elkészített megállapodással a felek ugyanúgy használhatják „saját részüket”, mintha jogilag külön telek lenne, miközben a folyamat jóval egyszerűbb, gyorsabb és olcsóbb. A korai rendezés ráadásul hosszú távon biztonságot ad, és megelőz minden olyan helyzetet, amikor később vita merülne fel arról, ki mire jogosult az ingatlan területén.
Ha egy telken többen osztoznak, a használati megállapodás biztosítja, hogy mindenki pontosan tudja, melyik terület az övé, mit használhatnak közösen, és milyen szabályok mellett. Ez nemcsak a mindennapi együttélés miatt fontos, hanem a banki finanszírozás előfeltétele is lehet, hiszen a pénzintézet csak akkor hitelez, ha egyértelmű, melyik rész szolgál fedezetül.
Bár a megállapodás nem hoz létre külön helyrajzi számokat, mégis stabil, átlátható keretet ad az együttműködéshez, legyen szó építkezésről, vásárlásról vagy egyszerűen két külön család életéről egy közös telken.
Gyakran ismételt kérdések a használati megállapodásról közös telken
Nem kötelező, de erősen ajánlott. Ha külön házat szeretnétek építeni vagy bankhitelt vennétek fel, akkor gyakorlatilag elengedhetetlen, mert a bank csak így látja pontosan, melyik rész számít fedezetnek.
Nem, a telek továbbra is egy helyrajzi számon marad. A használati megállapodás csak a gyakorlati használatot rendezi, de a tulajdonjog közös marad.
Igen, de ehhez előzetesen rendezni kell a használati viszonyokat. A megállapodásban rögzíteni kell, ki melyik részen építkezik, milyen hozzáférési és közműhasználati jogok tartoznak hozzá.
Igen, ha az ügyvéd által ellenjegyzett, tartalmaz térképvázlatot, és a földhivatalnál bejegyezhető. A bank csak a hiteligénylő által használt területre jegyzi be a jelzálogot.
A használati megállapodás pont ezt előzi meg. Ha mégis vita lenne, a dokumentum egyértelműen rögzíti, ki melyik részt használja, és bíróságon is bizonyító erejű. Minél részletesebb a leírás és a térkép, annál erősebb védelmet ad.
