2025. január 15-én jelentős új törvény lépett életbe, amely alapjaiban változtatja meg az ingatlan-nyilvántartást Magyarországon. Az új szabályozás célja a papíralapú nyilvántartás elektronikus formára való átállítása, ami gyorsabbá és átláthatóbbá teszi az ingatlanügylet lebonyolítását. Sok vevőt és eladót érintő változásokra kell számítani, különösen a vevői jogokkal kapcsolatban.
Mi változik?
Az új ingatlan-nyilvántartási törvénnyel és a Polgári Törvénykönyv módosításával megszűnik a függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzése. E helyett bevezetésre kerül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, amely a vevők védelmét szolgálja az ingatlanügylet során.
Mi a vevői jog?
A vevői jog egy jogi biztosíték, amely azt jelenti, hogy amíg a vevő a vételárat nem fizeti ki teljes mértékben, az eladó nem csorbíthatja a vevő jogait. Például a vevő engedélye nélkül az eladó nem adhatja el az ingatlant harmadik félnek, és nem terhelheti meg azt. Ez a módosítás jelentős védelmet nyújt a vevők számára, biztosítva, hogy jogaik ne sérüljenek.
Az eljárási díjak változása
A jogszabályok módosításával és az elektronikus nyilvántartás bevezetésével az eljárási díjak is emelkedtek. Az új szabály szerint a vevői jog bejegyzése és a tulajdonjog bejegyzése után is fizetni kell, ez pontosan kétszer 10.600 forintot jelent. Ez a változás minden ingatlanvásárlót és -eladót érint, és pénzügyi szempontból is érdemes figyelembe venni.
A vevői jog bejegyzése
A tulajdonjog-fenntartás ezentúl nem kerül önállóan bejegyzésre, hanem a vevői joggal együtt, amely automatikusan felfüggeszti a később érkező bejegyzési kérelmek elintézését. Tehát ha egy ingatlanra vevői jogot jegyeztek be, akkor az ingatlanra érkező új bejegyzéseket a földhivatal addig felfüggeszti, amíg a vevő tulajdonjogának bejegyzése meg nem történik. Ezen változás megakadályozza, hogy az ingatlant harmadik személyek jogai terheljék, így védve a vevő érdekeit.
Határidők és időtartamok
A vevői jog időtartama szintén fontos szempont. Ha a vevői jogot határozott időre jegyzik be, akkor a földhivatal azt a határozott idő leteltével törli. Ha határozatlan időre szól, a vevő jogai öt év elteltével szűnnek meg. Lehetőség van arra is, hogy a törölt vevői jogot a felek megállapodása alapján ismételten bejegyezzék.
Fél év elteltével, ha a vevői joggal együtt nem történik meg a tulajdonjog bejegyzése, a vevői jog felfüggesztő hatása megszűnik. Fontos hangsúlyozni, hogy a vevői jog nem törlődik automatikusan, így a vevők védve maradnak a további bejegyzésekkel szemben.
Végrehajtási jogok
A vevői jog bejegyzése ellenére a földhivatal nem akadályozza meg, hogy az eladónak végrehajtási jogot jegyezzenek be. Ez azt jelenti, hogy a vevői jog ellenére az eladó tulajdonrészére vonatkozó végrehajtási jog bejegyzése nem gátolható, amennyiben a végrehajtási jog bejegyzésének kérelmét az eladó terhére nyújtják be. Ez a helyzet potenciális kockázatot jelent a vevők számára, hiszen e jog bejegyzése esetén az eladó tulajdonjoga bármikor terhelhetővé válik, ami befolyásolhatja a vevő pozícióját.
Fontos, hogy a vevők tisztában legyenek ezzel a lehetőséggel, és javasolt, hogy mindig jogi tanácsadóval konzultáljanak, mielőtt ingatlanvásárlásba kezdenek. A vevői jogok védelme mellett elengedhetetlen megérteniük a lehetséges kockázatokat, amelyek a végrehajtási jogok bejegyzése miatt felmerülhetnek.
Az ingatlan nyilvántartásról szóló jogszabályt itt találjátok: https://njt.hu/jogszabaly/2021-146-00-00.9
Kíváncsi vagy, mit érdemes tudni a tulajdoni lapról? Az alábbi cikkünkből megtudhatod: https://focusingatlan.hu/2025/02/24/amit-tudni-erdemes-a-tulajdoni-laprol/
Gyakran ismételt kérdések a vevői jogról
Mi az a vevői jog és miért vezették be?
A vevői jog egy új jogi biztosíték, amely a tulajdonjog-fenntartással eladott ingatlanok vevőit védi. Ezzel a joggal az eladó nem adhatja el másnak vagy terhelheti meg az ingatlant a vevő beleegyezése nélkül, amíg az ki nem fizeti a teljes vételárat. A törvény célja, hogy átláthatóbbá és biztonságosabbá tegye az ingatlanügyleteket, és véget vessen a papíralapú nyilvántartások okozta bizonytalanságoknak.
Milyen költségei vannak a vevői jog bejegyzésének?
A vevői jog bejegyzése és a tulajdonjog bejegyzése külön-külön eljárási díjjal jár, ami együttesen 21 200 Ft (2 x 10 600 Ft).
Mi a különbség a “függőben tartás” és a “vevői jog” között?
Az új törvény eltörölte a függőben tartás jogintézményét. Korábban ez a megoldás lassú volt és beleszámított a határidőbe, míg a vevői jog egy új, önálló jogi kategória, ami automatikusan felfüggeszti a későbbi bejegyzési kérelmeket, így hatékonyabban védi a vevőt a bejegyzésekkel szemben.
A vevői jog bejegyzése megvéd a végrehajtási jogoktól?
Sajnos nem. Bár a vevői jog hatékonyan védi a vevőt harmadik személyekkel szemben, a végrehajtási jogok bejegyzését nem akadályozza meg. Ha az eladóval szemben fennálló tartozás miatt végrehajtási eljárás indul, a vevői jog bejegyzése ellenére a végrehajtási jogot rávezetik a tulajdoni lapra, ami kockázatot jelent a vevő számára. Éppen ezért, ilyen esetekben érdemes jogi tanácsadóhoz fordulni.
