Egy ingatlan adásvétele során az egyik legfontosabb dokumentum az adásvételi szerződés. Ez rögzíti a felek megállapodását, a vételárat, a fizetési feltételeket, valamint mindazokat a jogokat és kötelezettségeket, amelyek a tulajdonjog átruházásával járnak. Bár sokan az interneten keresnek adásvételi szerződés mintát vagy kitöltési útmutatót, fontos tudni, hogy egy ingatlan adásvétele jóval több egy egyszerű nyomtatvány kitöltésénél.
A megfelelően elkészített szerződés nemcsak a tulajdonjog földhivatali bejegyzésének alapja, hanem hozzájárul ahhoz is, hogy a későbbi félreértések és vitás helyzetek megelőzhetők legyenek. Éppen ezért érdemes tisztában lenni azzal, milyen adatokat kell tartalmaznia a dokumentumnak, és milyen szerepet tölt be az ügyvéd az adásvételi folyamatban.
Mi a szerepe az adásvételi szerződésnek?
Az adásvételi szerződés elsődleges célja, hogy egyértelműen rögzítse az eladó és a vevő megállapodását. A dokumentumból ki kell derülnie, hogy kik a szerződő felek, melyik ingatlan képezi az ügylet tárgyát, mekkora a vételár, valamint milyen feltételekkel történik a tulajdonjog átruházása.
Az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződést minden esetben írásba kell foglalni.
A jogszabályok meghatározzák azokat a minimális tartalmi elemeket, amelyek nélkül a szerződés nem töltheti be a rendeltetését.
Általában az alábbi adatok szerepelnek benne:
- az eladó és a vevő azonosítására szolgáló adatok;
- az ingatlan pontos megjelölése;
- a vételár összege;
- a felek tulajdonátruházásra irányuló egyértelmű szándéka.
Ezek jelentik a szerződés alapját, ugyanakkor egy biztonságos ingatlan ügylethez ennél jóval részletesebb megállapodásra van szükség.
Nem ugyanaz az érvényes és a földhivatali bejegyzésre alkalmas szerződés
Az ingatlan-adásvétellel kapcsolatban gyakran felmerülő kérdés, hogy mikor tekinthető egy szerződés érvényesnek, és mikor alkalmas arra, hogy a földhivatal bejegyezze a vevő tulajdonjogát.
A két fogalom nem teljesen azonos.
Egy szerződés attól, hogy tartalmazza a legfontosabb megállapodási elemeket, még nem feltétlenül alkalmas arra, hogy a földhivatal átvezesse a tulajdonjogot. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során ugyanis további formai és tartalmi követelményeknek is teljesülniük kell.
Ilyen például a felek részletes személyes adatainak feltüntetése, az ingatlan pontos helyrajzi számának megjelölése, valamint az eladó tulajdonjog-bejegyzéshez szükséges nyilatkozata. A szerződésnek emellett meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartási szabályoknak is, ezért az elkészítése minden esetben jogi szakértelmet igényel.
Éppen ezért nem célszerű interneten található minták alapján önállóan elkészíteni az adásvételi szerződést. Bár ezek jó kiindulási alapot jelenthetnek a folyamat megismeréséhez, minden ingatlanügylet egyedi, ezért a szerződés tartalmát is az adott helyzethez kell igazítani.
Miért fontos az ügyvéd szerepe?
Ingatlan-adásvétel esetén az ügyvéd közreműködése nem csupán ajánlott, hanem a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez is szükséges. Az ügyvéd elkészíti vagy ellenőrzi a szerződést, gondoskodik arról, hogy az megfeleljen a jogszabályi előírásoknak, valamint ellenjegyzésével igazolja, hogy a felek a dokumentumot saját akaratukból írták alá.
Az előkészítés során az ügyvéd rendszerint ellenőrzi az ingatlan tulajdoni lapját, áttekinti a tulajdonviszonyokat, és felhívja a felek figyelmét az esetleges jogi kockázatokra. Emellett segítséget nyújt abban is, hogy a szerződés minden olyan feltételt tartalmazzon, amelyre az adott ügylet sajátosságai miatt szükség lehet.
Fontos tudni azt is, hogy az energetikai tanúsítvány továbbra is kötelező dokumentuma az ingatlan értékesítésének. Bár annak azonosítóját már nem szükséges feltüntetni az adásvételi szerződésben, az eladónak gondoskodnia kell arról, hogy a tanúsítvány a jogszabályoknak megfelelően a vevő rendelkezésére álljon.
Milyen elemeket érdemes még rögzíteni a szerződésben?
A kötelező adatok mellett célszerű minden olyan kérdésben is megállapodni, amely a szerződés teljesítését egyértelművé teszi. Minél részletesebb a megállapodás, annál kisebb az esélye annak, hogy később félreértés alakuljon ki a felek között.
Érdemes például kitérni:
- a vételár fizetésének ütemezésére;
- a foglaló vagy előleg összegére és teljesítésének módjára;
- a birtokbaadás időpontjára;
- az ingatlanban maradó ingóságok felsorolására;
- a közüzemi mérőórák leolvasásának és átírásának menetére;
- a társasházi közös költség vagy egyéb tartozások rendezésére.
Ezek ugyan nem minden esetben kötelező tartalmi elemek, mégis jelentősen hozzájárulhatnak ahhoz, hogy az adásvételi folyamat kiszámíthatóan és gördülékenyen menjen végbe.
Ki választja az ügyvédet, és ki fizeti a díját?
Sokakban felmerül a kérdés, hogy kinek kell megbízni az ügyvédet, illetve kit terhel az ügyvédi munkadíj.
A jogszabályok erre nem írnak elő kötelező szabályt, ezért erről a felek szabadon megállapodhatnak. A gyakorlatban ugyanakkor gyakori, hogy a vevő választ ügyvédet, és az ügyvédi díjat is ő fizeti, mivel a tulajdonjog bejegyzése elsősorban az ő érdekét szolgálja.
Ez azonban nem kizárólagos megoldás. A felek közösen is dönthetnek az ügyvéd személyéről, illetve a költségek megosztásáról. A legfontosabb szempont minden esetben az, hogy az eljáró ügyvéd megfelelő tapasztalattal rendelkezzen ingatlanjogi ügyekben, és a szerződés minden szükséges formai és tartalmi követelménynek megfeleljen.
Szakértői megjegyzés: Az adásvételi szerződés elkészítése nem csupán egy adminisztratív feladat, hanem az ingatlanügylet egyik legfontosabb lépése.
Egy gondosan előkészített szerződés nemcsak a tulajdonjog bejegyzését segíti elő, hanem hozzájárulhat ahhoz is, hogy a felek a teljes folyamat során egyértelmű jogi keretek között járjanak el. Éppen ezért érdemes már a szerződés előkészítésének szakaszában megfelelő szakmai segítséget igénybe venni.
Gyakran ismételt kérdések az adásvételi szerződés kitöltéséről
Az internetes minták segíthetnek megérteni a szerződés felépítését, azonban ingatlan-adásvétel esetén a szerződés elkészítéséhez és földhivatali benyújtásához ügyvéd közreműködése szükséges.
Egy szerződés már akkor is érvényes lehet, ha tartalmazza a legfontosabb megállapodási elemeket, azonban a tulajdonjog bejegyzéséhez további jogszabályban meghatározott formai és tartalmi követelményeknek is meg kell felelnie.
Erre nincs egységes szabály. A felek szabadon megállapodhatnak a költségviselésről, bár a gyakorlatban gyakran a vevő bízza meg az ügyvédet és fizeti annak díját.
